El Proyecto

Hace unos ocho años que entramos a ver esta casa por primera vez, una ruina con mucho encanto y con un potencial increible. La verdad que ya empezamos a pensar de quien sería y cómo se podría conseguir, nos parece una pena que una casa así acabase cayendo del todo…y ya poco le faltaba.

Allá por el 2007, decidimos ir a hablar con los propietarios, la Comunitat de Regants del Pantà de Riudecanyes, en ese momento pensábamos en la opción de comprar la casa. Pero ya nos habían advertido de que la política de esta comunidad era no vender. Nos ofrecieron la posibilidad de una concesión, pero eso de invertir en algo que no es tuyo nos pareció un poco difícil, y después de unos cuantos cálculos decidimos desistir.

Pasaron los años y a finales del 2009, la situación de crisis económica y la posibilidad de un despido laboral, nos hizo pensar de nuevo en la casa del pantano. Hace años que nos habían dicho que para vivir del turismo rural se necesitaban por lo menos 25 plazas y de momento solo teníamos 13 en Casa Argentera.

Ina insistió en que revisásemos los cálculos de viabilidad, además, sabíamos que se iban a abrir nuevas convocatorias para subvenciones del programa Federer de la Unión Europea. Así que calculando y calculando, junto a nuestra experiencia con Casa Argentera, nos hizo ver que el proyecto podía ser viable y que de hecho la concesión era nuestra única opción, ya que si comprábamos la casa seria imposible conseguir el préstamo necesario para las obras. Así que a principios del 2010 volvimos a contactar con la Comunitat de Regants, y empezamos a negociar un contrato de concesión. El trato del administrador de la Comunitat y en especial de Miquel Angel Prats fue muy bueno. Siempre hemos pensado que es un proyecto que beneficia tanto a ellos como a nosotros. A corto plazo nosotros tendremos un pequeño Hotel rural que nos habrá costado menos de lo que vale y  muchos años por delante para explotarlo, amortizar la inversión y sacar provecho. Para ellos, una ruina que se podría haber convertido en un problema debido al estado de la misma, se convertía en un valor del que dispondrían en el futuro. A parte del beneficio directo del importe de la concesión. Aunque claramente todo el riesgo es para nosotros pero también toda la diversión ;).

Por otro lado empezamos a buscar arquitecto. Hacía tiempo que pensábamos en un hotel que siguiese ideas relacionadas con ecología y sostenibilidad, pero sin comprometer la comodidad de los clientes.

En la revista EcoHabitar vimos un anuncio de una casa de agroturismo por la zona de Farena. Fuimos a visitarles y nos hablaron de una arquitecta, Inés Sanchez y su Instituto de Permacultura en Arbolí. En febrero del 2010 atendimos a una visita guiada en su instituto y conocimos a Inés, y su trabajo como arquitecta y permacultora.

Poco después visitamos otra la casa rural, también era una ruina en suelo rustico, donde Inés habia sido el arquitecto.

Dimos en el clavo, esa era la persona que necesitábamos. Inés con su paciencia, abierta siempre a nuestras ideas, intentando entender lo que queríamos y reflejándolo siempre en sus diseños. También era importante su experiencia en proyectos similares, en los que parecía difícil conseguir los permisos de urbanismo. Inés preparó el ante proyecto requerido para solicitar el permiso de obras. Ahora todo dependía de poder conseguir el correspondiente permiso de urbanismo, que ya sabíamos no iba a ser tarea fácil.

Ya que la casa está en suelo no urbanizable y no es parte de un catálogo de Masias, teniamos que ir por el artículo 48 de la Ley de Urbanismo. Esto conlleva presentar un resúmen a los siguientes departamentos y conseguir un informe favorable:

      • Carreteres (Diputació de Tarragona)
      • Agricultura, Alimentació i Acció Rural
      • Cultura: Jaciments Arqueologics i Patrimoni Arquitectonic
      • Agència Catalana de l’Aigua (ACA)
      • Direcció General d’Arquitectura i Paisatge
      • Institut Geològic de Catalunya

Una vez se tienen todos los informes, el departamento de Urbanismo es el que decide finalmente si se da o no la licencia.

Mientras se iban tramitando los diferentes informes y después de varias reuniones con el administrador, Miquel Angel Prats y con nuestra abogada, Roca Aguiló, el 11 de Febrero del 2011  firmamos un primer contrato de concesión (del derecho de superficie) para la casa y unas 3.5 Ha alrededor.

Finalmente el 31/03/2011 nos dieron el informe favorable de Urbanismo!!

El único departamento que nos puso algún problema fue el de carreteras, si bien no había ningun problema con la reforma, con el acceso propuesto (más o menos el que ya existía) no nos permitían el ‘giro a la izquierda’, así que nos pidieron un proyecto de un Ingeniero de Caminos para el acceso, que tenía que ser aprobado por ellos (otro gasto inesperado…pero no un impedimento).

Así que manos a la obra y a por el proyecto de ejecución para poder empezar las obras en cuanto antes. Reuniones y reuniones con Inés para decidir y desarrollar el proyecto. Finalmente en Octubre del 2011 presentamos el proyecto de ejecución al ayuntamiento de Riudecanyes.Una vez tuvimos las mediciones finales se las pasamos a varios constructores.

Los siguientes pasos: encontrar un arquitecto técnico, decidir el constructor (e instalador) y a empezar, bueno claro y cerrar la financiación 😦

Aquí nuestro primer gran problema, el banco con el que ya habiamos hablado varias veces y nos había dicho que lo veian bien, factible y que confiaban en nosotros, empezaron con el “donde dije digo, digo Diego”… la situación económica había empeorado, los banco no tienen dinero para dejar y por lo tanto lo ponen todo mucho más difícil. Hasta aquí y sin haber puesto ni una piedra ya se nos había ido mucho dinero! Ahora no podíamos parar, y visto que las cosas no iban a mejor, tuvimos que empezar a hablar con varios bancos y a ver los que ofrecía cada uno.

Imposible, claramente no estaba el horno para bollos, garantias del 250%, tasaciones ridículas… Y ahora qué? Las tres efes (family, friends and fools)? inversores privados? Bancos extranjeros? uffff….. 

La única solución, dividir el proyecto en fases, y asegurarnos que con la primera fase conseguíamos abrir ‘algo’, ya que una de las condiciones de la concesión es iniciar el negocio en los primeros 6 años. Además una vez abierto podríamos recuperar el IVA de inversión y reinvertirlo en la siguiente fase, así que este era el plan:

Fase 0: todos los estudios, permisos, etc

Fase 1, Marzo a Noviembre 2012: Todas las obras relacionadas con la estructura de la casa, pero únicamente acabando las 5 habitaciones y la sala comedor de la planta principal. Esto se podría explotar como Alojamiento Rural (Masia). Instalaciones mínimas para funcionar.

Fase 2, hasta Diciembre 2013: Rematar las instalaciones de la fase 1 (energía solar, aire acondicionado, etc).

Fase 3, hasta Junio 2014: Acabar el proyecto completo, principalmente las tres habitaciones de la planta baja, el comedor y la cocina. Y abrir como Hotel.

En Febrero del 2012, hacía más de dos años que empezamos a mover este tema! Surgen las dudas, la situación económica es terrible, nos estamos arriesgando demasiado? dudas y dudas…

Ya tenemos constructor (Joaquin Fabra), instalador (Felipe de iGobal) y arquitecto técnico (Joan Maria Tomàs) para la fase 1. Pero todo parado debido a la falta de financiación. Cada vez que vamos a la casa pensamos que el sitio es tan bonito y con tanto potencial que no puede salir mal.

En diciembre de 2011 habíamos presentado el proyecto para una subvención FEDER. Sería inviable hacer este proyecto sin una subvención, ya que la casa no es nuestra y la inversión muy alta.

Finalmente en Marzo sale la resolución y nuestro proyecto ha sido uno de los mejor valorados, esto fué un gran golpe de moral!! No podemos esperar más, nos vamos a arriesgar y empezar obras sin haber cerrado la financiación. Ya tenemos fecha el 13 de Marzo, el día de mi 40 cumpleaños, que mejor regalo…

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